最近すっかりとご無沙汰していましたが、相変わらず不動産市況は厳しいですね・・。

サブプライムローンに端を発し、それまで日本の不動産を買っていた海外投資家の収益が悪化し、有力な買い手が不在となってしまいました。その影響で、これまで海外投資家相手に商売をしていた新興不動産会社が何社も倒産してしまったのです。

そして、これに伴って不動産価格の下落が始まり、銀行が融資姿勢を一段と厳しくしたことから、大手不動産業者までもが倒産の憂き目に会い、これがまた不動産価格の下落と銀行融資姿勢を厳しくするという悪循環に陥っています。

当社にも、連日不動産・建設業界からのご相談が絶えません。

このような状況にあって、任意売却の方は中々進んでいません。

なぜなら、

１．買い手不在
　　⇒まだ不動産が下がるという予想からの買い控え
　　⇒銀行が買取資金を出さない
２．交渉の難航
　　⇒不動産の銀行評価よりも実態価格の方が急激に下がっている。
　　⇒売却予定額が低く無担保の融資残が多く残る。

という理由が挙げられます。

しかし、やっとここにきて明るい兆しも見え始めてきました。

下がった不動産を安く買おうというプレーヤーが出てきたことと、それに融資を付けようという金融機関も出てきたからです。

まだまだ厳しい情勢であることに変わりはありませんが、少しでも早く、頂いているご依頼から成約していきたいと思います。

任意売却
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任意売却とは、不動産所有者とその不動産に担保を付けている各債権者との合意の上、競売よりも有利な条件で売却することを言います。

競売とは・・。

競売とは、債務者（借主・不動産所有者）が借入金等の支払いをできなくなった場合に、債権者（金融機関など）が、担保にしている不動産を差押えて、裁判所を通じて強制的に売却する手続きのこと。一般的には、市場価格の７０％前後で売買される。

任意売却の相談

こんにちわ。道家です。
最近お電話で大阪の企業さんからご相談を頂きました。

大阪は、少し前までバブル期のように不動産価格が上昇していたのですが、現在その反動もあって下落の一途を辿っています。名の知れた立地ですらそんな状態なのだとか・・。

今回ご相談頂いた企業さんも、そんな人気地に自社ビルを保有しているのですが、現在の不動産価格に比べ、不動産を担保に受けている融資額の方が大幅に上回る状態でした。

業況も厳しく、何とか返済を楽にしたい一心で、不動産を売却しようと銀行に相談したところ、銀行は「完済してくれなければ売却には同意しません。」と断ってきたのだそうです。

社長は、「売ろうにも銀行に完済できないので売れないんです。」と嘆いていました。

しかし、このような状態でも不動産を売却することはできます。
売却後に借入が残る状態でも、不動産を売却することはできるのです。

任意売却
競売

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こんにちわ。道家です。

当社の代表である川北が配信しているメルマガ「銀行との付き合い方」で、銀行の担保に入っている不動産のリースバックリースバックついてご質問を受けました。

↓

【Ｑ＆Ａコーナー】

（Ｑ10　所有不動産を競売されたくない）
　
　私は、以前御社のマニュアルを2冊ほど購入いたしました○○建設の○○と
　申します。いろいろと勉強させていただき、倒産回避の方法は沢山あること
　を知り勇気づけられました。
　（参考：倒産回避のマニュアルはこちらのこと
　　→　http://ginkou.moo.jp/domanual/mailmaga/gintuki　）

　ですが、今、建築業界は不況の真っ只中で、当社も創業20年でこんなに落ち
　込んだ事はありません。
　２、３年程前より売上げが半分程に落ち込みとても苦しい状態ですが、
　何とか今まで持ちこたえてきました。
　
　銀行の融資の審査は厳しいのはもちろん、毎月の借入の返済も膨らんできま
　した。そこでご相談なんですが、個人で持っている不動産（マンション）を
　売却しようと考えております。御社のマニュアルに不動産を一時買い取って
　くれる（リースバックも含め）業者とのお付き合いもあると拝見いたし
　ました。

　不動産の状態にもよると思いますが、それは可能な事なんでしょうか？
　ちなみにこの不動産は銀行の担保に入っています。（自宅も含め）この自宅
　の担保設定もはずしてしまう目的もあります。
　銀行からの借入は保証協会と担保両方をとっているので何か附に落ちない
　気がします。

　質問内容が意にそぐわないかもしれませんが、ご返答頂ければ幸いです。

　（北海道　Ａ様）

（Ａ）
　
　ご自宅のマンションが、会社で受けている融資のために銀行の担保に入って
　いて、それを守りたい、ということですね。

　ご自宅や先祖代々の土地、本社事務所、本社工場など、どうしても手放せ
　ない事情がある不動産を守りたいという相談は、私どもも多くいただきます。
　この場合その不動産を守る方法は、やはりリースバックです。

　協力者に不動産を買ってもらい、同時に銀行に根抵当権を抹消してもらい、
　その協力者から賃借することによってその不動産を使い続け、その不動産を
　数年後、買い戻すことにより不動産を守る方法をリースバックと言います。

　私どもも、この協力者役になってくれる不動産投資会社と提携しています。
　ただ不動産投資会社も、ビジネスでやっている以上、リスクの高い物件、
　例えば賃借人の事情により買い戻すことをやめて売却の方針に転換した
　場合に売却が困難な不動産など、協力者役として購入してくれることに慎重
　になるケースが多いです。地価が下がり続けている地域の不動産、市街化
　調整区域の不動産などですね。ただそのような不動産は、時価も安いことが
　多いので、親戚や知人などに協力者となってくれるように頼みやすいのも
　確かです。
　
　また担保は、銀行に全額返済しなければ、もしくは根抵当権設定額分返済
　しなければ、外してくれないということはなく、銀行が納得いく金額で
　あれば一部返済により担保を外してもらうよう、交渉することができます。
　銀行、保証協会両方担保が入っていても同じです。

【Ｑ＆Ａコーナーで質問したい方】

　質問のテーマは
　「中小企業の銀行融資・資金調達・資金繰り・会社再生」
　に限らせていただきます。
　質問に対する回答は、当メルマガ上にて行わせていただきますので、個別の
　回答はお約束できません。自社の相談に乗ってほしいという方は、下方に
　あります「資金繰り・資金調達・事業再生ホットライン」にてご連絡くだ
　さい。
　ご質問のある方は件名を「銀行とのつきあい方での質問」とした上で、質問
　内容、会社名、役職、お名前、ご住所、電話番号を明記の上、以下のメール
　アドレスにメールしてください。
　ご質問はこちらから→　mailto:kawakita@financial-i.co.jp

リースバック

今すぐリースバックについて問い合わせをしてみる。

自宅や本社・工場など必要な不動産を、一旦協力的な第三者に売却すると同時に賃貸契約を結び、継続的に使用できるようにしつつ債権者から不動産を守る手法です。将来的には、その不動産を買い戻すこともできます。

こんにちわ。道家です。

前回のブログの続きです。
銀行から自宅を守るために、リースバックを提案した会社さんのお話です。。。

実は、このブログを書き終える前に既に実行してしまいました！
リアルタイムで書いていこうと思ったのですが・・。

以下に、これまでの経緯を簡単に書いておこうと思います。

多くの場合、売却予定額よりも多い銀行借入があります。
今回のご相談者さんも、その例外ではありませんでした。

そこで、社長と一緒に銀行へ行き、借入額よりも低い売却価格ですが、何とか売却を進めて欲しいという交渉をしていくのです。

ちなみに、ここで銀行がダメだといえば、売却はできません。（強硬なやり方もありますが、あまりお勧めはできません。）そして、仮に売却できたとして、残りの借入金は相変わらず支払っていかなければいけません。

そのため、銀行とはうまく交渉を進めていく必要があるのです。

もちろんですが、会社としては、現在の業況を改善し今後どうやって残りの借入金と向き合っていくのかも考えなければいけません。

今回のご相談者の方とも、密に連絡を取り合わせて頂き、これらのことを考慮しながら銀行との交渉をまとめていきました。

金額がそれほど大きくなかったため、それほど交渉期間はかかりませんでしたが、それでも銀行の本部決済を取るのに、２ヶ月ほどかかったでしょうか。

無事に契約が終わった時の、社長の少しほっとした笑顔が印象的であり、私としてもうれしい瞬間でした。

ただ、これからが本当の正念場です。
業績改善の道のりは、一朝一夕では成らず、強い決意と日々の努力が欠かせないのですから。

リースバック

前回のブログの続きです。
銀行から自宅を守るために、リースバックを提案した会社さんのお話です。。

リースバックの提案をさせて頂くと、社長も業績への不安と、自宅をなんとしても守りたいという気持ちから、すぐに進めて欲しいということで依頼を頂きました。

こうした話は、結論が早いに越したことはありません。

私たちは、すぐに不動産価格の調査から始め、それを元にリースバックに協力してくれる候補者を募ります。

ここでポイントになるのは、

１．いくらで買取ってもらえるのか。
２．買取価格で銀行は納得できるのか。
３．賃料はいくらになるのか。
４．いつまでにいくらで買戻すのか。

ということになります。

あくまでも、リースバックは元の所有者が継続して利用し賃料を支払うことと、先の買戻しが前提になるのです。（希望次第で買戻しは不要にできることもあります。）

リースバック

銀行から自宅を守るためにどうすればいいのか・・。

最近頂いたご相談について書こうと思います。

細かい話は省きますが、ご相談者の方は、ここ数年間資金繰りが悪化しており、銀行返済を減額してもらっています。そして、今年から返済額が上昇していくのですが、まだ業績は好転していないのです。

もし、今後返済できないと、銀行からは担保である自宅を競売にかけると釘をさされていたようで、そうなる前にご相談に来られました。

資料を見てみると、確かに業績は悪化の一途・・・。

とても返済額を上げられる状況ではありません。むしろ、現在の返済もできなくなる可能性すらあります。そうなれば、本当に自宅を手離さなければならいでしょう。

普段のコンサルティングの中で、私たちは不要な不動産の売却をして、借入金を減らすことをお勧めします。そうした方が、金利負担が減ることと、総資産が減るために自己資本比率が上がり、結果的に金融機関の評価が上がるからです。

ただ、経営者の自宅は別の話です。
ここには家族の生活があります。

無理に売却されれば、生活に支障が出るばかりか、経営者の事業意欲を削ぐことにもなりかねません。

私たちは、そうならないように自宅を守る手段を提案します。

それがリースバックです。

銀行から競売だと言われる前に、協力的な第三者に売却し、その方から借りて住むようにするのです。売却してしまうのですから、銀行も差し押さえようがありません。

家賃さえ払い続ければ、これまでと同様に住み続けることができるのです。

こうして、とりあえず生活を守ることで、安心して経営改善に望める体制作りをしています。

かくして、ご相談に来られた方にもこの手法を提案することになりました。

自己資本比率
リースバック

ここ最近、ハードな出張が続いています。世間はＧＷなのでしょうが、企業再生に携わるものとしては、時間が勝負のところもありますので。。。

先週は札幌、それも午後一時出発の日帰りで、昨日は静岡、午後二時出発の日帰り。
飛行機、新幹線など、高速移動体は、座っているだけでも疲れが残ります。

静岡は、証券化案件のゼネコン交渉。

地元では歴史のあるゼネコンの社長と面談です。

やはり当地も例に漏れず、建設業の冷え込みは激しいらしく、随分と仲間の業者が倒れたと、寂しそうに話されました。

当社にくる相談も圧倒的に建設業が多いので、実際に地方で話を聞くと実感が沸きます。

駅まで送ってくれた車中で、「武秋さん、やっぱりね、金は借りちゃイカンよ」と話す社長。
この会社、数十年の歴史があって"無借金"経営を貫いているとのこと。
いつもであればファイナンスの持論を展開するとこではあるが、なぜか反論できない自分が居た。

その数十年という社歴が物語っているように、やはり金は借りちゃいかんのかも知れない。

帰りの新幹線ホームにて

週末の休みと、二日間のセミナーが重なって、少し間が空いてしまいました。

最近増えてきた相談者、それは比較的規模の小さなマンションデベロッパーです。

開発した、または購入した物件が売れず、また、リファイナンス（借換）も出来ない。

普通に考えたら「頑張って売れよ」ってことなんでしょうけど、そんなに単純な話でもなさそうで。

元々、売れそうもない物件を"融資付き"ただそれだけの条件で仕入れてしまってるのです。

トランプのババ抜きそのもので、最後にババを持っている人が負け・・・ということらしい。

おそらく、業界特有の力関係やら、人間関係やらが影響して買わされたのでしょうが、

それにしても、無理矢理手を捕まれて、判を押させられた訳ではないでしょう。

やはり、それは自己責任です。

これらのババ抜きゲームは、金融抜きでは成り立ちません。

ここ最近の金融業界の激変、特に不動産に関わるものは壊滅的な状況であり、

「次の方」にババを引かせることができなくなったんです。

いわゆる、"ゲームオーバー"・・・しかし、

そんな境遇の企業の相談も真摯にお受けしますので、諦めずに連絡してください。

あえて【Busyu】と表記するのは、タケアキと間違われるからです。

「ぶしゅう」です。念のため。

昨日は、なぜか米国絡みの人達と打ち合わせが続いたんです。

最初の人は米国で不動産会社を経営していた方、二番目は米国の大学で教えていた大学教授、最後は米国企業に勤めていた方。

皆さん、現在は日本で活躍されているのですが、やはり思考がアメリカ的なんです。

彼らに共通しているのが"結論から言う"それから"白黒をはっきり言う"という事。

米国企業出身の彼が言うには、「武秋さん、アメリカでは"Yes " or　"No"だけ。"まあまあ"とか、"どっちでも"ってのは無いの！」

私は純日本人で、典型的な農耕民族なものですから、なかなか馴染めない文化ですねぇ。
今までの人生、合意形成だけを念頭に、世渡り上手として生きてきたものですから^^;

でも日本において「白か黒かハッキリしろ！」と言って、はたしてビジネスは成立するのでしょうか。

どうなんでしょ。。。

ちなみに、日本語の「まあまあ」にあてはまる英語は無いそうですが、そうなんですかね？

私は英語がまるでダメでして、出来れば字幕スーパーか、吹き替えにして欲しいタイプなんですよ。

少なくても彼らと仕事するときは、先に結論ありきで、"Yes " or　"No"を意識しようと思います。

昨晩、Yesか、Noかと、詰め寄られていた料亭です。

いきなり企業再生とは関係なさそうなタイトルでごめんなさい。

この小難しいネーミングの事業とは、国土交通省が広く民間からアイデアを募集している、
通称「２００年住宅」のことです。

当社は企業再生だけではなく、研究開発などの取り組みに対してもお手伝いしています。

ある建設会社（上場企業）のプロジェクトに参加して、昨日が４回目のワークショップでした。

このプロジェクトの面白いところは、いろいろな分野からメンバーが集まっているところです。
大学教授、証券関係、保証会社、検査会社、不動産ファンドＡＭ会社から、地質調査会社、etc.

皆さん、２００年住宅実現のために真剣に議論をしているわけです。

意外と知られていないのが、「200年住宅」って、なぁ～に？ってこと。
３０年も経たずにスクラップ＆ビルドを繰り返してきた日本の住宅業界が、２００年もつ家・・・

いやいや、違うんです。

２００年"もつ"住宅を造るのではなく、"もたせる"仕組みを考えましょう！という話なんです。

しかし、それぞれが違う人生を歩み、違う分野で仕事をし、違う価値観を持ち、プライドが高い。
そんなメンバー構成のプロジェクトで方針をまとめるのは、ホント、至難の業です。

それでも、このプロジェクトの案が、これからのスタンダードとなる日を夢見て頑張ります！

写真はワークショップの会場、都内某大学です。

企業再生についてご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

今後ともよろしくお願いいたします。